Hledání dlouhodobého nájemníka — na co si dát pozor?

Komu chcete svěřit svůj majetek? Kdo bude oprávněn spravovat vaší nemovitost v hodnotě statisíců až milionů korun? Věřte, že máte plné právo důkladně prozkoumat, koho si do bytu, nebo domu nastěhujete. Za dobu svého působení na realitním trhu vím, na co se každého zájemce zeptat a jak ho nejlépe prověřit. Pro své klienty vybírám skutečně jen ty nejlepší a vážné zájemce. Trávím s nimi opravdu hodně času, abych je dokonale poznal a zhodnotil, zda budou pro nabízenou nemovitost vhodnými obyvateli, navíc mám přístup i do několika rejstříků, ve kterých mohu prověřit solventnost každého zájemce. No řekněte sami, není to pohodlnější, než hledat někoho samostatně? Pokud se ovšem skutečně rozhodnete hledat někoho na “vlastní pěst”, pak mám pro vás mnoho doporučení a rad, jak dále postupovat.

Začněte přípravou nemovitosti

Byt k pronájmu je třeba připravit trochu jinak než k prodeji. Pro prodej je dobré využít službu homestaging. Během této služby nemovitost navštíví designéři a připraví interiér na focení a prohlídky. Samozřejmě, že nemovitost musí působit atraktivně i v momentě, kdy ji chcete pronajímat, ale platí tu trochu jiná pravidla. 

Vybavené, nebo nevybavené?

Z mé zkušenosti mohu říci, že se lépe pronajímají byty, které nejsou příliš vybavené. Máte k dispozici nějaké pěkné a moderní vybavení bytu? Pak raději uveďte do inzerátu, že v případě zájmu můžete s vybavením pomoci. Nový nábytek můžete na prohlídky v bytě ponechat a zdůraznit, že zde nemusí zůstávat. Rozhodně se ale zbavte starého nábytku. Ten zaručeně zkazí první dojem každého bytu, ideální je neutrální vybavení.

Praktické je nakoupit vestavěné skříně a úložné prostory, ale vše další až podle dohody, a ne moc draze. Když pořizujete postel, určitě kupujte bez matrace, tu by měli mít nájemníci svoji. K nábytku se nikdy nechovají jako ke svému.

Vysoké nároky na dvě nejdůležitější místnosti – které to jsou?

Nejdůležitější místnosti, na které mají dobří nájemníci vždy vysoké nároky, jsou koupelna a kuchyň. Vnímají negativně třeba staré kachličky, nebo obklad. Svou roli hrají i spotřebiče. Pračka, lednička, myčka – buď mějte nové, nebo raději žádné. Mohou hrát při rozhodování klíčovou roli. 

A je vymalováno…

Barvy mohou být moderní, ale ne každý nájemník ocení barevné zdi. Je dobré vymalovat na bílo, zdi působí čistě a voní novotou. Bude-li nájemce chtít, může si po domluvě s vámi kdykoliv vymalovat.

Opravte závady, proveďte revizi kotle, pořiďte si kopie klíčů. Nákladné rekonstrukce nejsou potřeba. Na podlahy volte levnější materiály, u kterých vám nevadí, že se opotřebí.

Všechny tyto úpravy můžete samozřejmě promítnou do výše nájemného. Zvýšit nájemné může např. dobrá lokalita, zahrada, terasa, garážové stání, či sklep k bytu. Naopak snížit jej může špatná dispozice či dům bez výtahu. Jinak se za nájem platí na vesnici, jinak ve větších městech s pracovními příležitostmi, ale nedostatkem bytů.

Administrativa spojená s pronájmem

V případě, že chcete postupovat opatrně, doporučuji uzavřít smlouvu před notářem spolu s doložkou vykonatelnosti. V takovém dokumentu nájemník svým podpisem souhlasí, že v případě neplacení nájemného bude vystěhován.

Při předání bytu je vhodné mít připravený protokol o předání bytu. Sem uveďte v jakém stavu, a s jakým vybavením byt předáváte nájemníkovi. Je vhodné ho doplnit i fotodokumentací. 

Pokud nejste zběhlí v psaní smluv, můžete využít vzory z internetu. Ale rozhodně upozorňuji, že je třeba si v takovém případě dát velký pozor, aby vzor nebyl zastaralý a neobsahoval chyby. 

Přepsání energií v bytě

Rozhodněte se, zda necháte na nájemníka přepsat energie. Mimo vás pak jdou případné nedoplatky. Informace, že nájemník hradí energie sám, by měla být obsažena v nájemní smlouvě. Pokud budete energie platit sami, čas od času se také podívejte na nabídky různých dodavatelů, zda se vám nevyplatí dodavatele elektřiny změnit.

Pojištění domácnosti a odpovědnost za škodu

Tento bod by měl sjednat nájemník, například kvůli vytopení sousedů a tak podobně. Vy, jako pronajímatel, budete hradit pojištění nemovitosti.

Daň z pronájmu

Ano, při legálním pronájmu bytu se platbě daně z pronájmu nemůžete vyhnout. Vše, co vyděláte na pronájmu, musíte mít uvedené i v daňovém přiznání. Daň neplatíte, pokud poskytujete byt zdarma a máte smlouvu o bezúplatném užívání bytu.

Výběr solidního nájemce neuspěchejte

Velice dobře zvažte, s kým se rozhodnete nájemní smlouvu uzavřít. Člověk, kterého hledá policie, je bez práce, zatížený dluhy a exekucemi, vám s velkou pravděpodobností dříve, či později, nezaplatí nájemné. 

Buďte opravdu obezřetní! I neplatič a podvodník může být sympatický. 

Ze svých zkušeností vím, že největší lháři a manipulátoři obvykle působí velice důvěryhodně a sympaticky. S klidným srdcem odpovídejte zájemcům o pronájem bytu na všechny otázky. Ale sami se nezapomeňte ptát. Hodně ptát — vždyť tu jde především o váš majetek. 

Otázky, kterými prověříte nájemníka

• Máte práci, nebo studujete? Mohu se zeptat v jaké firmě/na jaké škole?
• Jak dlouho jste v této poslední práci? Co jste dělal před tímto zaměstnáním?
• Jste ochoten nám doložit, že pracujete, třeba potvrzením o zaměstnání, nebo výpisem z účtu?
• Kde jste bydlel dříve a proč se stěhujete?
• Můžete mi poskytnout kontakt na minulého pronajímatele?
• Máte dostatečný příjem pro pravidelné úhrady nájemného?
• Nemáte dluhy, exekuce, nebo děti, na které platíte výživné?

Tyto otázky jsou skutečně velmi osobní, jenže pokud chcete mít s nájemníkem bezproblémový vztah je nutné, abyste znali odpovědi. Pamatujte, že seriózní zájemce nemá co skrývat, zatímco neochota říci něco o sobě může předznamenat budoucí problémy.

Nepodceňte prověření budoucího nájemníka

Pamatujte, že během první schůzky není nutné, abyste cokoliv slibovali. V klidu si doma promyslete, co jste se dozvěděli, nechte si zaslat potřebná potvrzení a porozhlédněte se po internetu. Po schůzce byste měli mít v ruce přinejmenším jméno, příjmení, bydliště a zaměstnání zájemce, takže se máte o co opřít. V dnešní době mnoho napoví třeba i sociální sítě a k dispozici jsou i veřejně dostupné databáze:

• Insolvenční rejstřík – vyhledávání dlužníků; zdarma.
• Rejstřík živnostenského podnikání – v případě OSVČ si můžete ověřit pravdivost údajů o podnikání, případně, že daná osoba nemá pozastavenou živnost; zdarma.
• Veřejný rejstřík a Sbírka listin – rejstřík firem, v němž si můžete například ověřit, že existuje firma, pro kterou zájemce pracuje, nebo že je skutečně jejím jednatelem, jak vám sdělil; zdarma.
• Databáze osob v pátrání Policie ČR – zdarma.
• Centrální evidence exekucí – seznam vedený Exekutorskou komorou České republiky, nahlížení vyžaduje registraci a je zpoplatněno.
• Úřední deska soudních exekutorů – soudní exekutoři si vedou svoje veřejné úřední desky, kde vyvěšují dokumentaci k jednotlivým případům.
• Veřejné dluhy u zdravotních pojišťoven – pojišťovna zveřejňuje seznam lidí, kteří dluží na zdravotním pojistném. 

Tyto databáze a rejstříky prověřím v případě spolupráce za vás.

Pozor na diskriminační požadavky

Nájemníka vybíráte dle svých preferencí. Poradím vám ale, abyste se vyvarovali předčasného vyčleňování určitých skupin lidí již v textu inzerátu. Mluvím tady o věku, pohlaví, vzdělání, rase, národnosti, náboženství, rodinných poměrech nebo politické příslušnosti. Velkým zúžením cílové skupiny můžete zbytečně odradit zájemce předem, navíc se můžete dočkat i žaloby na základě antidiskriminačního zákona. Tady v případě výhry protistrany hrozí, že se budete muset omluvit, nebo dokonce zaplatíte odškodné.

Máte právo zájemce odmítnout bez jakéhokoliv vysvětlení

Cokoliv, co se vám při pohovoru nezdá, si zapamatujte a myslete vždy na to, že můžete vybrat jiného kandidáta. Těm, kteří nesplňují vaše představy ideálního kandidáta, nemusíte nic podrobně vysvětlovat. Stačí, když jim dáte vědět, že vaše volba padla na někoho jiného. 

Je vám taková představa nepříjemná? Budeme-li spolupracovat, postarám se o tuto povinnost za vás. Protože najít nájemníka do vaší nemovitosti bude moje starost.

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce 

Jak se dočtete níže, pronajímatel má ze zákona povinností méně. Přeci jen, jedná se o jeho majetek. Jeho základní povinností je zajistit nájemníkovi nerušené bydlení v bytě, udržovat v okolí bytu (či domu) přiměřený pořádek a současně celý dům/byt udržovat na své náklady ve stavu způsobilém k užívání. 

Nájemník má povinností o poznání více, ale i práv, která mu zaručuje přímo zákon. Základním právem nájemníka je v bytě nerušeně bydlet, užívat prostor, využívat služby spojené s užíváním bytu a zajišťované pronajímatelem. 

Nájemník má právo chovat v bytě zvíře, jako třeba psa nebo kočku. Stádo krav či slepice jsou samozřejmě za hranou. Může do bytu přivést k bydlení další osoby. Pokud se jedná o osoby blízké, stačí pronajímateli nahlásit změnu počtu osob v bytě. Není třeba mít jeho souhlas. A to ani, kdyby to tak stanovila nájemní smlouva. 

Především je však nájemník povinen starat se o byt a chovat se v něm řádně, tak, aby nedocházelo k poškozování bytu. O určitých krocích musí předem informovat pronajímatele. Například když nájemník ví, že bude mimo byt více než dva měsíce, pak je povinen určit osobu, která se bude o byt starat, ta bude mít klíče a musí umožnit přístup do bytu přímo pronajímateli. 

Nájemní smlouva široce určuje všechny povinnosti nájemníka a zákazy — od možnosti stavebních úprav bytu, přes možnost kouření v bytě, po dodržování řádu v domě, jehož je byt součástí. Každá smlouva může být sepsána trochu jinak, proto je vždy dobré si ji řádně přečíst před podpisem. Po přečtení zvážit, zda jsou požadavky nevhodné, nebo naopak přiměřené, a podle toho se rozhodnout smlouvu podepsat. Samozřejmě, že se může stát, že nájemník je v situaci, kdy moc možností na výběr ohledně nájemního bydlení nemá, pak své potřeby moc neřeší. Následně je ovšem nutné si dát pozor, aby nedošlo k jejímu porušení. Jakékoliv konflikty se dají řešit díky odvolání se na nájemní smlouvu, která by měla být sepsána tak, aby neshodám předcházela a myslela také na případné řešení problémů během pronájmu, například již zmiňované vytopení sousedy a podobně. 

Zvýšení nájmu – má na to majitel bytu nárok?

Zdražování se v posledních měsících dotklo prakticky všech oblastí života. Roste cena potravin, energií, stavebních materiálů i služeb a růst inflace se také dotkne zvýšení nájmů především u smluv, ve kterých je zmíněná takzvaná “inflační doložka”. 

Zvyšování nájmů by mělo být opět upravené v nájemní smlouvě. O vyšší cenu pronájmu si ale pronajímatel může říct i bez předchozího sjednání podmínek a navrhnout cenu. Je tu ale několik pravidel: je možné celkově zvýšit nájemné z důvodu srovnání ceny na obvyklé nájemné v daném místě, ale za poslední tři roky nesmí překročit navýšení o 20% z původně sjednaného nájmu. Navíc každé zvýšení lze navrhnout nejdříve po dvanácti měsících od předchozího zvýšení nájmu. Návrh musí mít vždy písemnou podobu.

Závěrem: Ušetřete si práci s výběrem nového nájemce

Získali jste pocit, že si ideálního nájemníka nedokážete sami vybrat? Připadá vám ověřování moc složité? Jsem tu pro vás. Najdu vhodného nájemníka, připravím veškeré podklady, postarám se o prohlídky a zajistím veškerou dokumentaci v takovém znění, aby myslela na všechna práva a povinnosti obou účastníků.