Kdy splaskne realitní bublina?

Než si na tuto otázku odpovíme, pojďme si říct, co to vlastně ta realitní bublina je. Je to výraz, který proplouvá českým trhem s nemovitostmi již delší dobu. V podstatě jde o jednoduché označení situace na trhu. Tedy, že ceny nemovitostí jsou vyšší, než by měly být, a stále rostou. O cenové bublině se hovoří třeba v případě, kdy ceny nemovitostí rostou daleko rychleji, než příjmy domácností. Agentura Bloomberg v půlce roku 2022 uvedla, že podle její analýzy Česko patří mezi země, kde je toto riziko největší.

Jak vzniká realitní bublina?

Realitní bublina v nemovitostech se začíná nafukovat v období klidu a stability.  Přesně v té době začnou banky mít vysoké tržby a začínají shovívavěji hodnotit rizika. Vždyť cena realit přece stoupá, takže není čeho se bát, a zvýší dostupnost půjček. Nabídka dobrých nemovitostí je vždy výrazně omezená. A tak, když lidé vidí, jak se někteří přetahují o již existující domy a byty na trhu, nabudou dojmu, že o něco přicházejí. Tento vysoký zájem zaviní to, že cena nemovitostí roste. Z toho plyne, že si více lidí u banky zřídí půjčku v domnění, že na trendu růstu realit něco vydělají, a tak se bublina nafukuje a nafukuje až jednoho dne zavládne na trhu nejistota. Lidé přestanou nakupovat a realitní bublina praskne. 

Jak se projevuje realitní bublina? 

Všeobecně se ale ví, že za vznikem takové bubliny stojí hned několik faktorů. Jedním může být i to, že nemovitosti vykupují především investoři. Ti však byt či dům nechtějí pro své vlastní bydlení, ale coby investici. Investor chce peníze, za které nemovitost koupil, plus něco navíc. Nastává tak situace, kdy řada lidí, především mladých, na svou vysněnou nemovitost finančně nedosáhne. Z toho pramení fakt, že pro většinu české populace není možné bydlet ve vlastním.     

Realitní bublina je také způsobená snadno dostupnými hypotékami. Když má hypotéka nízkou úrokovou sazbu, dosáhne na ní vyšší procento lidí. I ti, kteří si ji dříve nemohli dovolit. Ceny nemovitostí už nerostou jen ve velkých městech, takže se vliv realitní bubliny projevuje už i v menších obcích. 

Jaká je historie realitních bublin?

Pokud se podíváme dále než do roku 2008, patrně největší realitní bublinu najdeme v zahraničí, přesněji v Japonsku. Tady realitní bublina praskla v roce 1991. Týkala se především komerčních realit, propad cen byl až o 80 %! V praxi to vypadalo tak, že se investoři přetahovali mezi sebou o nemovitosti tak dlouho, až plocha císařského paláce v Tokiu dosáhla vyšší ceny, než by dal součet všech nemovitostí celé Kalifornie. Toto tvrzení se alespoň traduje. Patrně se jedná o určitou nadsázku, která však dobře ilustruje celý problém „nesmyslnosti“ bublin.

Na našem území se nejčastěji hovořilo o prasknutí realitní bubliny přibližně v roce 2007. Tehdy se tak nestalo a blahobyt, růst cen nemovitostí i růst cen hypoték stoupal i přes období covidové krize. 

Kdy praskne další realitní bublina?

Poslední roky nám ukázaly, že jakýkoliv odhad může být lehce ovlivněn neočekávanými situacemi. A tak tato otázka trápí mnohé, ale nikdo odpověď nezná. Nicméně lze předpokládat, že k tomu dojde. A vzhledem k hospodářským cyklům lze prasknutí bubliny očekávat. Vy už ale víte, jak ji poznáte. Budete mít pocit, že nemovitosti, nebo třeba umění, už nekupují koneční majitelé, ale převážně investoři (někdy zvaní jako spekulanti) a banky vycházejí vstříc s poskytováním úvěrů. Pokud takový pocit máte, zažijete následující prasknutí bublliny.  

Jaká jsou rizika? Kdo bude při splasknutí bubliny nejohroženější?

Jedním z důvodů pro dřívější, případně pozdější příchod bubliny je silné přesvědčení společnosti, že je dobré mít své vlastní bydlení. A vlastnické bydlení je nyní mnohem rozšířenější než například před deseti lety. Pokud bude tento trend dále sílit, tak v době ekonomického růstu budeme zažívat razantnější nárůst cen. V době krize bude jejich pád o to strmější. Nejvíce se taková situace dotkne toho, kdo nakoupil v době nejvyšších cen. Navíc v krizi se dotyčnému může stát, že přijde o práci. Musí splácet hypotéku, ale současně výrazně klesla cena jeho nemovitosti. Vzali si úvěr na dva miliony, ale cena bytu je najednou milion. Vycouvat nelze. Třeba ve Španělsku nebo Irsku vedla tato zkušenost k tomu, že výrazně posílila role nájemního bydlení. Tam už lidé vědí, že investovat do vlastního se nemusí vyplatit. 

Závěrem: 

Ceny nemovitostí reagují na krizi až se zpožděním. Někteří ekonomové předpovídají, že ceny nemovitostí klesnou až o 15 %.a jiní ohlašují ještě vyšší procento. A to z důvodu ekonomické krize, která jde ruku v ruce s krizí koronavirovou. Tyto predikce ovšem nejsou směrodatné a nelze na ně 100% spoléhat.

Pravdou ovšem je, že se částečně zastavil cen růstu nemovitostí. Situace na trhu je ovšem velice křehká a případné změny v cenách nemovitostí a splasknutí realitní bubliny na sebe budou rozhodně navazovat.

Líbil se vám tento článek? Rád vám budu pravidelně zasílat upozornění na nové zprávy do vašeho e-mailu. Stačí se přihlásit k odběru mého newsletteru. Pro přihlášení stačí jít úplně dolu na této stránce.