Jak správně nastavit cenu pronájmu bytu?
Ptáte se, jak nastavit výši nájmu? Oba extrémy mají své úskalí — pokud stanovíte nízkou cenu, proděláte, pokud příliš vysokou, nikoho do pronájmu neseženete a proděláte rovněž. Všeobecně platí, že nájemné by mělo pokrýt alespoň náklady spojené s chodem nemovitosti, a to včetně nákladů plynoucích z vlastnictví a z pronájmu nemovitosti. Zároveň by měla část být určena na požadovaný výnos z kapitálu, který byl vložený do obstarání nemovitosti. Ale jak docílit toho, aby se všechny tyto požadavky střetly na ideální částce?
Poradím vám, jakým způsobem určíte takové nájemné, které neodradí zájemce, a přitom bude vyhovovat i vám.
Jaké jsou průměrné ceny pronájmu v České republice?
Statistiky, hovoří jasně, před pěti lety byl pražský průměrný nájem kolem 250 korun za metr čtvereční (samozřejmě s ohledem na místo). Nyní se pohybuje kolem 400 korun za metr čtvereční. Za 5 let nájem vzrostl o 57 %. Aktuálně ceny nových bytů rostou rychleji než ceny nájmů. Je tedy nutné vědět, jak velký byt budete pronajímat. Všechny realitní kanceláře dělají své statistiky na toto téma a shodují se v jednom: v roce 2022 bylo 2+kk nejvyhledávanější dispozicí v Praze. Může za to i fakt, že nejčastějšími nájemníky jsou středoškoláci, nebo vysokoškoláci, kterých je v Praze 45—50 %, a rozvedené maminky s dětmi, nebo mladé páry. Ti si nejčastěji pronajímají byty 2+1, nebo 2+kk.
Zaměřte se na konkurenci
Je nutné vědět, jaké jsou ceny nájmu v okolí nemovitosti. Atraktivita lokality je vždy důležitá. V podstatě je jedním ze základních faktorů, které ovlivňují hodnotu. To platí jak pro pronájem, tak pro prodej. Určitě doporučuji prozkoumat nabídku nájmů v okolí bytu či domu, který se chystáte pronajímat. Můžete se díky tomu dozvědět, proč se vám dlouho nedaří nemovitost pronajmout. Pokud se v sousedství najdou stejně velké, či podobné byty s cenovkou 13.000,-, pak vašich 15.000,- s největší pravděpodobností nemůže uspět. Pokud vámi nabízený prostor není ničím výjimečný, budete muset nejspíš jít s cenou dolů. Navštivte různé realitní servery, nebo veřejně dostupnou cenovou mapu.
Na malém městě a na vesnici je to horší. Tady se může stát, že žádný inzerát nenajdete a nebudete vědět, jak nastavit nájem. V tomto případě se buď musíte někoho zeptat, nebo si můžete nechat poradit ode mne. Stačí využít můj kontaktní formulář.
A pozor — zajímejte se o konečnou částku, která zahrnuje všechny poplatky a energie.
Jaký by měl být váš budoucí nájemník?
Chcete, aby vaším nájemníkem byl student, cizinec, nebo rodina s dětmi? Mějte na paměti, že každá z těchto skupin je ochotna platit jinou částku. Proto vždy radím určovat konečnou sumu i v závislosti na průměrný příjem skupiny. V tomto případě platí, že čím vyšší je poptávka, tím více můžete cenu nájmu zvednout. Životní náklady se skokově zvedly, proto každý vybírá své budoucí bydlení obezřetně.
Co dál ovlivňuje výši nájemného?
Rozhodně investice do bytu. Někdo hledá nejnižší cenu na úkor kvality. Jiný si ale potrpí na moderní a krásný domov. Vyšší nájemné si obhájíte také v případě, když je vaše nemovitost něčím unikátní (například atypický byt, vynikající lokalita apod.). Do ceny nájmu se promítá i dostupnost hromadné dopravy, zda je kousek od bytu škola, školka, obchody, sportoviště, nebo i park a příroda, zkrátka občanská vybavenost.
Krom zmiňovaných faktorů ještě vezměte v potaz následující body:
- Poschodí a dispozice bytu,
- zateplení a celkový stav domu,
- balkon a sklep,
- výtah v domě,
- parkování u domu, či garáž.
Jak připravit dům, nebo byt k pronájmu?
- Základní vybavení bytu – ze zkušenosti vím, že bývá na překážku, když je byt až příliš vybavený. Nemělo by však chybět vybavení vhodné k tomu, aby si mohli noví nájemníci uvařit, vyprat, popř. se mít kde vyspat. Stačí tedy úplně základní výbava, ke které patří sporák, pračka a postel.
- Home staging – Byt musí na první pohled upoutat. Měl by být opravený, bez děr, vymalovaný na bílo, protože bílá barva osloví nejvíce lidí, uklizený a měl by mít nový moderní nábytek. Rozhodně není na škodu udělat i home staging. Dozdobte byt, přidejte svíčky a doplňky, či postavte nábytek tak, aby celý byt působil příjemně. Díky této službě, kterou také poskytuji, dosahuji skvělé prezentace na fotografiích a ve 3D video prezentaci.
Vsaďte na energeticky úsporné prvky
Poplatky za služby zásadně ovlivňují konečnou výši měsíčních nákladů. Mějte na paměti, že dokud bude váš byt neobsazený, nebudete dostávat nájem, ale poplatky za služby budete muset hradit. Navíc pokud hned na začátku investujete do energeticky úsporných prvků, můžete si dovolit nastavit vyšší cenu na úkor nižších záloh.
Jak přizpůsobit cenu pronájmu v průběhu času
Je velice důležité nepodcenit stanovení adekvátní výše nájemného. Pokud budete nabízenou cenu často měnit, zájemci to zaregistrují, a riskujete tak ztrátu důvěryhodnosti. Ideální stav je tedy stabilní cena, kterou nebudete v průběhu inzerce nemovitosti měnit.
Jaká legislativa nájemné upravuje
Nájemní smlouva a její základní definice
Podstata nájemní smlouvy vychází z povinnosti pronajímatele přenechat věc k dočasnému užívání a závazek nájemce platit pronajímateli nájemné. Po skončení nájmu má povinnost nájemce vrátit předmět nájmu zpět pronajímateli. Tento vztah upravuje nájemní smlouva.
Nájemní smlouva a její náležitosti
V dokumentu je nutné specifikovat smluvní strany a předmět nájmu. Musí tu být upravena výše nájemného a doba trvání nájmu. Právníci výrazně doporučují si tyto náležitosti při sjednávání nájemní smlouvy rovněž výslovně stanovit. Nájemní smlouva by měla upravovat případné sankce za neplacení nájemného, nebo poničení vybavení bytu. Zkrátka nedodržování smlouvy obecně.
Myslete také na pojišťovnu
Kontaktujte svoji pojišťovnu a stanovte, zda případné škody, které nájemník způsobí užíváním bytu 3. osobám, pokrývá vaše pojištění domácnosti. Pokud tomu tak nebude, vyplatí se vám sjednat připojištění. Nájemník by každopádně měl mít sjednané pojištění odpovědnosti.
Trvalý pobyt nájemníka ano, či ne?
- A co otázka možnosti zřídit si u vás trvalý pobyt? Nájemník si může trvalý pobyt zřídit na vaší adrese i bez vašeho svolení. Úřadům stačí, když se prokáže vámi podepsanou nájemní smlouvou. Pokud však skončí nájemní smlouva, nemá nájemník právo dále mít trvalou adresu ve vašem objektu. Jako majitel ani nemáte povinnost takovému nájemníkovi zajistit náhradní bydlení. Zde je důležité dobře zvažovat, jakého nájemníka z řady zájemců vyberete. Trvalá adresa je totiž důležitá například pro exekutory, kteří mohou zkoušet zabavit i váš majetek, který může být součástí nájmu. Zrušení trvalého pobytu není složité, majitel tak může učinit na příslušném městském úřadě.
Práva pronajímatele
- Požadovat řádné a včasné placení nájemného, příp. požadovat poplatek z prodlení za opožděné plnění;
- požadovat, aby nájemce prováděl drobné opravy a běžnou údržbu bytu na svoje náklady;
- dát nájemci výpověď ze zákonem stanovených důvodů.
Povinnosti pronajímatele
- Předat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání (resp. v případě nezpůsobilosti tak může učinit pouze se souhlasem nájemce);
- zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu;
- platit daň z pronájmu nemovitosti.
Práva nájemce
- Užívat nejen byt, ale i společné prostory a zařízení domu;
- požadovat od pronajímatele provedení oprav bytu, které je povinen nést pronajímatel (v případě neodstranění má nájemce právo na přiměřenou slevu);
- uzavřít smlouvu o podnájmu, či o výměně bytu.
Povinnosti nájemce
- Platit nájemné řádně a včas;
- provádět drobné opravy a hradit náklady spojené s běžnou údržbou bytu;
- odstranit závady a poškození, které nájemce způsobil, stejně jako nést odpovědnost za škodu;
- zdržet se stavebních úprav a jiných podstatných změn v bytě bez souhlasu pronajímatele.
Nemáte čas se odhadem pronájmu domu, nebo bytu, podrobněji zabývat a přibližný odhad vám nestačí? Zvolte bezstarostnou cestu – nechte si ode mne vypracovat odhad ceny pronájmu. Dokonce se postarám o celý pronájem. Poradím s cenou nájemného a klidně se postarám i o hledání nových nájemníků, jejich prověřování a další problémy spojené s papírováním.
Chcete vědět více? Chcete zjistit, za kolik byste mohli nemovitost pronajímat? Nebo si „jen“ chcete ušetřit starosti a nechat pronájem na odbornících? Kontaktujte nás!
