Prodej bytu — na co si dát pozor?

Kolikrát za život budete prodávat byt? Standardně ojediněle. Zvažujete, že se do prodeje pustíte sami? Jak si proces prodeje představujete? Rychle byt uklidíte, vezmete mobil a začnete fotit. Paráda, načančané fotky vám přece musí zaručit velký počet zájemců. Stačí pohrát si trochu s textem, zaplatit inzerci na všech možných portálech a hurá — zájemci už se hrnou? Co na tom ti makléři tak dlouho dělají? A teď zpět do reality. Tak snadné to s prodejem nemovitosti bohužel není.

Radím vám dobře, dejte si záležet na veškerých přípravách. Moji klienti často hovoří o problémech, které vznikly, a to hlavně kvůli nesprávnému postupu. Rozhodl jsem se sestavit přehled nejčastějších chyb, kterým se můžete vyvarovat, abyste se neocitli v nepříjemné situaci. Vyvarujte se jich a prodejte nemovitost bezpečně a transparentně! 

Mějte vždy na paměti, že jako prodávající ponesete rizika spojená nejen se samotným obchodem, ale i se stavem nemovitosti v době prodeje. Například i za vady a nedostatky nemovitosti, sjednání úschovy finančních prostředků, přepis na katastru a podobně. Kolem prodeje nemovitosti je spousta proměnných a jakákoliv chyba může poškodit nejen vás, ale i protistranu. Pokud se rozhodnete k prodeji po vlastní ose, měli byste pokračovat ve čtení.

Jaké jsou nejčastější chyby v prodeji?

Neznalost trhu

Samoprodejci nemají dostatečné zkušenosti s prodejem a neznají aktuální situaci na trhu. Proto si před prodejem udělejte dostatečný průzkum trhu. Zjistěte si například, jaké bydlení je aktuálně trendy a jaké nemovitosti lidi lákají. Víte třeba, jaké lokality preferují? Zajímají se o alternativní, nebo nízkonákladové bydlení? Za jaké ceny se byty, podobné vašemu, prodávají. Odpovědi na tyto otázky jsou zásadní pro úspěšný prodej. Neznáte je? Pak může váš první pokus skončit zklamáním. Problém je, že zklamání v tomto oboru vás může stát i několik desítek tisíc korun. Pokud si nevíte rady a máte z prodeje obavy, nejlepší bude, když prodej svěříte do rukou realitních makléřů, kteří se na trhu s nemovitostmi vyznají. 

Stanovení ceny nemovitosti

V naší zemi je cena pravděpodobně nejvýznamnějším faktorem, který výrazně ovlivňuje prodej nemovitosti. Vážně. Správně stanovená kupní cena ovlivní rychlost prodeje nemovitosti. Oceníte-li nemovitost příliš levně, zrealizujete prodej rychle, ale proděláte. Nastavíte-li vysokou cenu (v porovnání s konkurencí), odradíte vážné zájemce. Mám pro vás tip – udělejte si malý průzkum konkurence. Konkurenční nabídky domů a bytů v dané lokalitě a okolí výrazně ovlivňují reálnou cenu nemovitosti. 

Chybná smluvní dokumentace 

Právníci ví, jaké výrazy a pojmy musí smlouva o převodu vlastnického práva obsahovat. Každou smlouvu musí napsat způsobem, která chrání obě smluvní strany před neočekávanými okolnostmi. Smlouvy stažené z internetu mohou obsahovat celou hromadu nástrah. Smlouva má splňovat i zákonné a formální požadavky katastrálního úřadu. Absence jednoho jediného písmena, nebo čísla v popisu nemovitosti, může zablokovat proces převodu nemovitosti i na několik týdnů. 

Je naprosto nezbytné v kupní smlouvě definovat nemovitost přesně dle katastru nemovitostí. U staveb je nutné například sledovat, zda se jedná o stavební pozemek či nikoliv. Takový pozemek je označený zkratkou “st”. Dále je nutné určit, zda je stavba součástí pozemku, či na něm stojí. U bytů pak pozor na to, zda je vymezená dle občanského zákoníku, nebo podle zákona o vlastnictví bytu.

Jak zní moje doporučení? Opravdu tuto fázi nepodceňujte a využijte zkušenosti právníků, kteří nabízí kompletní právní servis. 

Je nemovitost nějak právně zatížena?

Nyní se zaměříme na zatížení, která mohou komplikovat prodej. Tím myslím exekuce, insolvence, zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, nebo například nájemní vztah. Změnou vlastníka totiž ani jeden právní vztah nezanikne. Jen přejde na nového majitele. Ten pak může být nemile překvapen.

Úhrada daně z nabytí 

Aneb úkol pro stranu kupující. Ta je povinna uhradit daň z nabytí do konce třetího měsíce od doby, kdy se stane vlastníkem nemovitosti. A pozor – lhůta začíná následující měsíc po tom, kdy k zápisu do katastru nemovitostí došlo. 

Dohoda o prodeji s manželem / manželkou

Jedná se o takzvané “Vypořádání stavu zápisu vlastnictví ve společném jmění manželů”. Zkrátka — souhlas s prodejem nemovitosti je nutný od obou manželů, i když k ní nemá vlastnické právo. V opačném případě může být následkem neplatnost kupní smlouvy.

Jak připravit byt na prodej?

Kupující dává na první dojem

Je možná nějaká sleva? Přesně takovou otázku uslyšíte, pokud budete nabízet k prodeji zanedbanou nemovitost. Kupující často posuzují hodnotu nemovitosti podle prvního dojmu. Věnujte dostatečný čas úklidu, vystěhování nepotřebných věcí, vymalujte nevzhledné části a tak dále. Proto realitní specialisté nabízí službu home staging. Náhle promění byt v moderní a lákavé “hotelové pokoje”. Byli byste sami překvapeni, jak váš byt může rozkvést. Možná i tolik, že ho nakonec nebudete chtít opustit.

Kvalitní a vhodně umístěná inzerce

V čistém a opraveném interiéru vzniknou mnohem lákavější fotografie a případně i videa, která použijete do inzerce. Myslete na to, že veškeré fotky musí být v dostatečné kvalitě. Obrázky by neměly být rozmazané, video v dobrém rozlišení. Statistiky hovoří jasně – atraktivní fotky zvedají prodejní cenu v průměru o 10—15 % a byt se prodá zhruba 2x rychleji. Zaplatit pár hodin práce fotografa, bytového designéra a grafika se vám může bohatě vyplatit. Například já nabízím v rámci svých služeb spolupráci s prověřenými odborníky, takže vy již nemusíte hledat potřebné kontakty. Zapomeňte na fotky z mobilu, fotky nezařízených nemovitostí, nebo bytů po babičce. Ty už dnes obstojí jen těžko.

Odpovědnost za vady nemovitosti

Vady se dělí na zjevné a skryté. Jak název napovídá, tak vady zjevné jsou vidět na první pohled. Kupující se s nimi při prohlídce mohl, seznámit a jejich existenci promítnout do jednání o kupní ceně. Vás jako prodávajícího však budou trápit spíše vady skryté. Tyto vady se rády projevují v době mezi prohlídkou a předáním nemovitosti. V takovém případě by odpovědnost za jejich vznik a případný nárok na slevu byl na Vás. Abyste se možné odpovědnosti za vady vyhnuli, je možné s kupujícím sjednat, že se dopředu vzdá svého práva na uplatnění práva z vad. Zjevné vady je vhodné zaznamenat do kupní smlouvy, aby se předešlo diskuzi o okamžiku, kdy daná vada vznikla.

Nutná dokumentace

Doporučuji do procesu prodeje zahrnout i právního zástupce. Měl by to být někdo, kdo se pohybuje v realitách a kdo vám zajistí smluvní dokumentaci včetně návrhu na vklad pro katastr nemovitostí. Zástupce by měl být schopen vše kontrolovat a připomínkovat návrhy a změny. Rovnou zapomeňte na stažení kupní smlouvy z internetových stránek. Pokud nemáte právní vzdělání a nemáte patřičnou praxi, nejspíš bude složité i tuto smlouvu vyplnit. I nepatrná chyba může zastavit celé řízení s katastrálním úřadem.

Porušení předkupního práva

Pokud má nemovitost více vlastníků, je nutné nejdříve umožnit odkup nemovitosti přednostně jim. Nedodržíte právo a rovnou nemovitost prodáte? Může se vám stát, že vlastník podílu požádá o zneplatnění celého prodeje nemovitosti. Komplikace mohou být nejen vleklé, ale i finančně náročné.

Jaké dokumenty jsou pro prodej nemovitosti potřebné?

Jako prodejce si musíte vše poctivě naplánovat a připravit celou řadu dokumentů, o kterých jste možná ani v životě neslyšeli. Proto přikládám seznam dokumentů, které k prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví budete určitě potřebovat. 

Začneme na katastru

Na katastrálním úřadě si opatříte tzv. “nabývací titul”. To může být kupní smlouva, dědické rozhodnutí, nebo darovací smlouva. Na tom samém úřadě získáte i list vlastnictví. List vlastnictví je dokument, který obsahuje údaje z katastru nemovitostí o vlastníku, nebo o skupině vlastníků. Jsou zde uvedené parcely, které jsou evidovány v jeho vlastnictví a podrobnější údaje katastru nemovitostí, které se váží k vlastníku a k parcelám, popř. bytům v jeho vlastnictví. 

Pokud prodáváte dům, nebo pozemek, ještě si na katastru nechte vyjet aktuální výpis z katastru nemovitostí. Další dokument, který by se vám mohl hodit, je snímek katastrální mapy. 

Katastr máte vyřešený, co dál? 

Při prodeji nemovitosti je potřeba mít cenový odhad a znalecký posudek. Neobejdete se bez PENB. To je “Průkaz energetické náročnosti budovy”. Při nesplnění povinnosti o dodání průkazu energetické náročnosti budovy hrozí sankce až 100.000 korun v případě prodeje nemovitosti od fyzické osoby. Pokud nemovitost prodává právnická osoba, může být sankce až 200.000 korun. Pochybení si může všimnout kupující a využít jej pro získání dodatečné slevy. 

Pokud prodáváte dům, musíte ještě navštívit stavební úřad. Odtud budete odcházet s projektovou dokumentací. 

Revizní a kontrolní zprávy

Kategorie sama o sobě. Revizní a kontrolní zprávy se týkají nových úprav i kontroly současného stavu. V některých případech je povinnost kontrolu provádět v pravidelných intervalech. Konkrétní seznam revizních a kontrolních zpráv závisí na technickém stavu objektu, dle zavedených druhů energií a dle způsobu vytápění.

Do této skupiny patří: 

• Revizní zpráva k elektroinstalaci – nutná v případě nově instalovaných rozvodů, provedení určitých změn a při instalaci nových elektrických zařízení, jako jsou například elektrický kotel či ohřívač vody. Pokud zpráva chybí, nemůže dodavatel elektřiny připojit elektroměr. 
• Kontrolní revize elektroinstalace – pravidelná kontrola elektroinstalace, je zapotřebí zhruba jednou za 5 let. Tato pravidelná údržba slouží jako prevence proti požárům, či poruchám.
• Revize elektrospotřebičů –  vyplatí se ji nechat vypracovat v případě, že byt má elektrický kotel, tepelné čerpadlo, solární kolektory, klimatizaci či podobné elektrospotřebiče. Běžně se provádí 1x za 5 let.
• Revize spalinových cest – při výměně topného zařízení, či úpravě komínu, je vždy nutné mít odbornou revizi spalinových cest. Dokumenty musíte předat rovněž kupujícímu. 
• Kontrolní zpráva spalinových cest –  i ve chvíli, kdy nedojde k žádné změně, je potřeba jednou za čas provést kontrolu spalinových cest. Běžný interval je jednou za rok, ale záleží na druhu vytápění, například u pevných paliv je potřeba provádět kontrolu dvakrát ročně.
• Kontrolní zpráva plynových zařízení – jednou ročně se koná kontrola plynových zařízení. Technika zavolejte i v případě, že plánujete prodej nemovitosti, ať máte jistotu, že jsou plynová zařízení v naprostém pořádku.

Závěrem: 

Věřím, že se mi v článku povedlo podrobně popsat první kroky, které vás, jako prodejce nemovitosti, čekají. Pokud se do prodeje pustíte sami, připravte si pohodlné obutí, protože toho ještě hodně nachodíte. Možná vás zajímá, kolik vás, jako prodejce, budou některé kroky stát. O tom si můžete přečíst víc v dalším článku – Prodej bytu na co si dát pozor 2. část. Již nyní tušíte, že bude lepší, když vám s prodejem pomůže specialista? Využijte můj kontaktní formulář a naplánujeme si osobní schůzku.