Prodej bytu, na co si dát pozor? — 2. část 

Plánujete prodat vaši nemovitost “na vlastní pěst”. Potřebujete si udělat nějakou představu, co všechno vás vlastně čeká? Myslíte, že postačí zadat inzerát a ono to půjde nějak samo? Pak vás následující text asi hodně překvapí. Podíváme se podrobně na to, kolik vás budou stát potřebné dokumenty, a kde si o ně budete žádat. Prozradím vám, jak je to s platbou daní. Dočtete se o několika fintách, které se vám budou hodit při komunikaci a při výběru vhodného kupujícího. Přeji pohodové čtení, budete-li mít jakékoliv dotazy, pamatujte, že jsem ochoten je všechny zodpovědět.

Kolik vás bude prodej nemovitosti stát? 

Ptáte se, jaké jsou náklady spojené s prodejem nemovitosti? Pojďme se na tento seznam podívat blíže.

Daň z nabytí nemovitosti

Tvoří 4 % z kupní, nebo odhadní ceny. Odhad musí být ověřen soudně uznaným odhadcem. Tuto daň zaplatí státu kupující. Z pohledu prodávajícího se tedy nejedná o náklad. 

Cena odhadu nemovitosti

Většinou se pohybuje mezi 3500 – 7000 Kč + DPH. Náklady je možné odečíst ze základu daně.

Umoření hypotečního úvěru

Pokud nehodláte doplatit hypoteční úvěr tehdy, když se vám mění fixace úrokové sazby, připravte se, že banky většinou mají vysoké penále za předčasné splacení. Penále se pohybuje mezi 5 – 25 % z nesplacené částky. Míru penalizace ovlivňuje kolik měsíců, či let, vám do změny fixace úrokové sazby zbývá.

Závěrečné daňové přiznání

Pokud jste nemovitost pronajímali a zároveň pobírali nájem v roce, kdy jste ji prodali, bude potřeba podat i přiznání k dani z příjmu. U českých firem začíná cena za zpracování přiznání na 1000 Kč + DPH.

Daň z příjmu právnických osob

Pokud je vlastníkem nemovitosti s.r.o., pak bude nutné zaplatit daň z příjmu právnických osob. To se vztahuje i na příjem z pronájmu nemovitosti.

Možné další výdaje

Pokud například nechcete, nebo nemůžete, být osobně přítomni podpisu smluv, předání bytu či přepisu služeb v bytě, je možné si na to někoho najmout. To je ale samozřejmě další výdaj. Pokud bylo vlastníkem bytu s.r.o., pak je v případě zrušení společnosti potřeba počítat i s náklady likvidátora a se správními poplatky.

Pokud byste měli dotaz k jednotlivým výdajům, napište mi, rád vám poradím.

Jak a kdy platit daň z prodeje nemovitosti?

Daň z příjmů je spravována podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Prodej nemovitosti je příjmem, a proto je potřeba tuto skutečnost zahrnout do daňového přiznání. Povinnost se týká všech osob, které v průběhu předchozího roku prodali dům, byt, stavbu, nebo pozemek a neplatí pro ně žádná z výjimek umožňujících osvobození od daně z prodeje nemovitosti.

Kdy a jak odvést daň z prodeje nemovitosti?

Sumu získanou prodejem nemovitosti, je nutné řádně uvést do přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Správně vyplněné daňové přiznání se poté podává na finanční úřad, pod který spadá trvalé bydliště dané osoby.

Platí, že v papírové podobě musí být daňové přiznání za rok 2022 podáno do 1. 4. 2023, v elektronické podobě pak do 2. 5. 2023. Pokud daňové přiznání zpracovává daňový poradce, lhůta pro podání se prodlužuje do 1. 7. 2023.

Kdo platí daň z prodeje nemovitosti?

Spolu s podáním daňového přiznání je nutné uhradit také daň z příjmů při prodeji nemovitosti. Tady počítejte se sazbou 15 %. Na první pohled to vypadá jako vysoké číslo. Výhodou ovšem je, že člověk nemusí danit celou částku, kterou prodejem nemovitosti získal. Danit budete rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou. Do pořizovací ceny se přitom započítávají i náklady, které byly spojeny s prodejem domu. Výslednou částku, kterou bude člověk platit, si tak lze elegantně snížit. A to právě započítáním poplatků spojených s vyklízením, úklidem a prodejem domu. Dále sem patří provize makléři, poplatky uklízecím a stěhovacím firmám atd.

Pozor! 

Daň z prodeje nemovitosti a daň z nemovitosti je něco jiného. Daň z nemovitosti musí platit každý vlastník nemovitosti bez ohledu na to, jak a kdy ji nabyl. Platí se každý rok, daňové přiznání se podává pouze jednou v prvním roce vlastnictví.

Jak se vyřizuje hypotéka? Projdeme si to krok za krokem.

• Vyberte vhodnou nemovitost.
• Je nutné sepsat rezervační smlouvu, ve které je závazek o zaplacení rezervační zálohy. Po dobu rezervace budete mít záruku, že nemovitost nebude nabízena jiným případným zájemcům. Smlouvu je vhodné podepsat za přítomnosti notáře.
• Následuje návrh kupní smlouvy a její podpis.
• Zajištění způsobu financování. Vždy myslete na dostatečnou časovou rezervu. Ideálně ještě před výběrem nemovitosti.
• Žádost o hypotéku adresovaná bance v dostatečném časovém předstihu, aby se stihly vyřídit veškeré náležitosti. Banka si vyžádá od klienta podklady a sama provádí šetření pro zjištění bonity a ověření v registrech.
• Odhad nemovitosti a rozpočtu na plánovanou rekonstrukci mohou trvat až měsíc. Způsob odhadu je možný zjištěním ceny z cenové mapy. Obvykle se tak činí dle ceny v dané lokalitě, nebo se odhadce osobně dostaví na místo, kde provede odhad. Pokud je plánovaná rekonstrukce objektu, je dobré nechat udělat celkový odhad najednou. Vlastní odhad je možný pro orientaci, nicméně banka vždy požaduje odhad od svých vlastních smluvních odhadců – soudních znalců, většinou v režii klienta. Někdy tuto službu vezme banka na sebe jako případný bonus.
• Schválení žádosti o hypotéku. Po sesbírání a předložení všech požadovaných podkladů, které může trvat poměrně dlouho, a při splnění metodiky konkrétní banky, je obvykle hypotéka schválena. Schvalování probíhá v řádu několika dní. Pokud je úvěr schválen, banka sdělí, kolik vám půjčí a za jakých podmínek. Až nyní je banka schopna nabídnout konkrétní výši úroků. Počítejte s tím, že banka si stanoví určité kroky vedoucí ke splnění podmínek, za jakých úvěr poskytne.
• Podepíše se úvěrová a zástavní smlouva. Oba dokumenty vyhotoví banka a specifikuje v nich své požadavky. Následně dokumenty putují na katastr nemovitostí. Je to nutný krok k čerpání peněz.
• Při uskutečnění prodeje se často využívá takzvaná úschova peněz, kterou platí kupující prodávajícímu. Lze tak předejít případnému zpronevěření. Teprve po zápisu žádosti o převod nemovitosti na katastru nemovitostí, jsou peníze zaslány na účty specifikované v kupní smlouvě. Úschovu je možné provést u advokáta, notáře, v bance, nebo v realitní kanceláři.
• Po dokončení prodeje následuje fyzické předání nemovitosti. V kupní smlouvě se specifikuje termín, do kterého je prodávající povinen nemovitost osobně předat novému majiteli. Vyklidí ji, umožní převedení energií u stávajících dodavatelů služeb a osobně ji předá společně s klíčem.

Jak jednat s potenciálními kupujícími

Předem přemýšlejte o možných otázkách a připomínkách kupujícího. Mějte připravené odpovědi a argumenty k dalšímu jednání. Je důležité nejen poslouchat klienta, porozumět jeho přáním, ale i být schopen správně bránit své podmínky. Nespěchejte se snížením ceny a poskytnutím dalších bonusů. Klaďte důraz na 100% ochotu poskytnout potřebné dokumenty a právní podporu. Veškerou svou činnost směřujte k jedinému cíli, a tím je okamžik, kdy se zájemce rozhodne sám, dobrovolně a po zralé úvaze podepsat s vámi kupní, nebo jinou adekvátní smlouvu. Je užitečné sehnat si co nejvíce informací o domě, okolí i o cenách jiných nemovitostí. Nebojte se případně zeptat i sousedů. 

Čím nejčastěji prodávající argumentují?

Určitě si sami mnohé z argumentů vybavíte. Například je vždy mnoho zájemců o danou nemovitost, takový dům za podobnou cenu jednoduše neseženete atd. 

Jak vyjednávat cenu?

Navrhování kompromisů v rámci cenovky nemovitosti je na kupujícím. Pokud se neúčastníte prodeje přes některou z aukcí. Platba v hotovosti v dnešní době příliš neohromí, protože čas povětšinou nehraje významnou roli. Podstatnější je například, zda prodávající potřebuje v domě ještě nějaký čas bydlet, zda potřebuje část kupní ceny ještě předtím, než bude podán vklad, zda chce nemovitost prodat prázdnou, nebo ne. Na základě těchto a dalších požadavků, které prodávající mají, lze vyjednat různé kompromisy, třeba i vyjednat slevu. 

Jak vybrat vhodnou realitní kancelář?

Rozhodně zvolte jen jednu. Další častou chybou při prodeji bytu i domu je inzerování na více portálech realitních kanceláří. Myslíte, že čím víc realitek bude mít nemovitost v nabídce, tím rychleji se prodá. Je mi líto — opak je pravdou. Nabídky, které se objevují pod různými realitními kancelářemi a na různých portálech působí na potenciální zájemce amatérsky a často i nedůvěryhodně. 

Pokud se přece jen rozhodnete nemovitost prodávat s pomocí realitky, vyberte si jednu profesionální. Takovou, která má pozitivní reference a reálné výsledky. Nikdy se nespoléhejte jen na známé jméno. 

Při výběru realitní kanceláře si vždycky položte těchto 5 otázek:

Mají svůj tým specialistů?

Podívejte se, kdo v RK pracuje a jak prezentují nemovitosti na realitních serverech. Spolupracují s grafiky, fotografy, designéry a s finančními specialisty? Jedině taková realitní kancelář bude schopna zajistit kompletní, odborné a bezpečné služby spojené s prodejem.

Mají vlastní právníky?

Tady se bavíme o bezpečnosti celé transakce. Kvalitní realitní kancelář nepracuje se smluvními vzory, připravuje vždy smluvní dokumentace na míru a poskytuje právní služby v ceně provize.

Mají skutečné sídlo?

Zkontrolujte si, zda na uvedené adrese existuje kancelář s potřebným technickým a personálním zázemím, nebo se jedná pouze o virtuální sídlo.

Co se o nich říká a píše?

Zjistěte, jestli má někdo z vašich blízkých s RK osobní zkušenost a podívejte se i na reference na internetu. Dalším velmi snadným způsobem získání informací je podívat se na hodnocení realitky na sociálních sítích.

Závěrečné shrnutí nejdůležitějších doporučení

Stále si stojíte za tím, že vaši nemovitost, mnohdy i srdeční záležitost, chcete prodat bez pomoci realitního makléře? Pokud ano, pak je opravdu nezbytné ke všem výše popsaným zkušenostem přistupovat maximálně zodpovědně. Vždy mějte na paměti, že i sebemenší chyba může mít pro vás fatální následky. 

Váháte? Nejste si jistí, zda jste na té správné cestě? Můžete se zkusit poradit se mnou — odborníkem s mnohaletou praxí na realitním trhu. Zaručeně vám poskytnu relevantní a užitečné informace. Stál jsem na straně kupujícího i prodávajícího. Dokážu se vžít do vašich pocitů. Máte pravdu, že vás prodej bude vás stát trochu času, ale můžete získat neskutečně mnoho. Konzultace proběhne klidně i z pohodlí vašeho domova. Pomohu vám například co nejpřesněji vyhodnotit nemovitost na základě již prováděných prodejů, shromáždit kompletní balíček potřebných dokumentů, vytvořit reklamní kampaň na nemovitosti a najít kupce v co možná nejkratším čase. Budu komunikovat s kupci a účastnit se prohlídek nemovitosti. Postarám se o veškerou administrativu, která se k prodeji a přepisu nemovitosti váže. Vy si ušetříte čas a budete mít jistotu, že vše probíhá dle aktuální legislativy. Pro více informací mě kontaktujte zde.