Vyplatí se nemovitost prodat/pronajmout v roce 2023?

Ceny nemovitostí se neustále mění. Aktuálně na realitních portálech znatelně narůstá počet nemovitostí k prodeji. Oproti loňskému roku je to až o 41 % více bytů. Volných domů je dokonce 2x více než v roce 2022. Ceny samozřejmě ovlivňuje ekonomická prosperita. Důležité tedy je, zda právě panuje krize, nebo se společnost raduje z ekonomického růstu. Jenže vy určitě nechcete mít nemovitost dlouho prázdnou a nevyužitou, ale vyplatí se právě vám prodej nemovitosti? Nebylo by výhodnější ji pronajmout? Co se platí u jedné nemovitosti, nemusí platit u druhé. Věřím, že po přečtení tohoto článku, se vám bude lépe rozhodovat. 

Jaká je aktuální situace na trhu s nemovitostmi? 

Společnost Valuo zveřejnila analýzu, ze které vyplývá, že ve druhé polovině roku 2022 trh zpomalil. Snižování cen se dotklo například starších bytů v panelácích, které byly výrazně nadsazené. Statistika rovněž prozradila, že pětina lidí musela nemovitost zlevnit, aby získali vážného zájemce. 6 let trvala ekonomická prosperita, která přála i růstu cen nemovitostí. Všichni nyní pociťujeme oslabený tok zboží přes hranice. Technologičtí giganti dokonce hlásí, že očekávají meziroční pokles tržeb o 10 % a více. Nejistota dalších měsíců se samozřejmě promítá i do výdajů domácností. Odkládají se například dovolené, nákup aut a podobně. To všechno bude mít vliv na ekonomický růst a samozřejmě na ceny nemovitostí. Kupující si nyní mohou vyjednat dobré slevy u majitelů, kteří potřebují nutně prodat, např. z důvodů finančních problémů, vypořádání dědictví či majetku při rozvodu. Nejedná se však o masivní trend. Někteří majitelé raději nemovitost pronajmou, nebo vyčkávají.

Uvedu jeden příklad: 

Ještě před rokem byly úrokové sazby okolo tří procent, aktuálně začínají nad hranicí 6 %. Splátka se na průměrné hypotéce zvýšila řádově o tisíce. Například při hypotéce ve výši 4 milionů korun se splatností na 30 let vychází měsíční splátka zhruba na 24 tisíc korun. S 3% úrokem by měsíční splátka dosahovala asi 17 tisíc korun. Obecně se předpokládá, že k poklesu úrokových sazeb dojde až v roce 2024. Repo sazba se totiž podle ČNB nedostane pod 6 % minimálně do konce roku 2023.

Prodej, nebo pronájem?

Výše jsme uvedli důvod, proč s prodejem nemovitosti moc neotálet — úrokové sazby jdou stále nahoru a řada investorů potřebuje nakoupit co nejdříve. Než se ekonomické problémy naplno projeví, trvá to zpravidla 6 — 12 měsíců. Realitní specialisté se shodují, že u malých bytů v panelových domech se bude pokles cen oproti 3. kvartálu 2022 pohybovat v rozmezí 2 až 5 %. V případě cihlových domů v méně atraktivních lokalitách mohou klesnout v rozmezí 2 až 4 %. Lokalita bude rozhodující i u rodinných domů. U nich bude cena obecně mírně klesat. V zimních měsících by mohlo jít o snížení o 2 až 5 % oproti 3. kvartálu. Jednoduše si můžete spočítat, že kupovat nemovitosti za historicky nejvyšší ceny na hypotéku s rekordně vysokým úrokem, se zkrátka nevyplatí. Současný trh tak ovlivňují především kupující s hotovostí, nebo s jinou nemovitostí na prodej.

Oproti tomu pronájem nemovitosti se jeví jako udržitelná investice. Pronájmům nahrává i růst cen energií, inflace a snížení dostupnosti nových hypoték. To všechno totiž žene vstříc nájemnímu bydlení nové zájemce. Každá mince má dvě strany a nejinak je tomu u pronájmu. Pronajímatelé mají celou řadu povinností. Například podílet se na nákladech bytového fondu, investovat do údržby a oprav atd. Rostoucí ceny energií, stavebních materiálů a prací, mohou lehce udělat z nájemního bytu černou díru na peníze. Nemluvě o administrativní odpovědnosti pronajímatele.

Najít kupce může být stejně složité jako najít nájemníka. Pokud se vám do čtrnácti dnů neozve potenciální nájemník, je cena nastavena špatně. Obecně platí, že pokud se rozhodnete pro pronájem, je lepší hledat dlouhodobého nájemce, kterému dáte o něco nižší cenu. Neustále hledat krátkodobé nájemníky za vyšší cenu je ztrátové.

Stále si nejste jistí, zda prodat, nebo pronajmout nemovitost?

Prodej nemovitosti = okamžitá hotovost, kterou můžete využít pro další velké investice, včetně koupě jiného bydlení. Prodej je ideální řešení například v případě, že jste třeba zdědili spoluvlastnický podíl. Zisk z prodeje si rozdělíte a nemáte žádné dlouhodobé vzájemné závazky, které by mohly způsobovat případné rozepře.

Z údajů Českého statistického úřadu plyne, že ceny nemovitostí jsou pravidelně nejvyšší ve druhém kvartálu roku, tedy v období od dubna do června. Zelené a rozkvetlé okolí nemovitostí a vzdušný, prosluněný interiér je jako magnet na zájemce o koupi nemovitosti. Pokud začnete nabízet dům k prodeji až v létě, nový majitel se bude nejspíš stěhovat v období podzimních plískanic. Rekonstrukce se ve většině případů před prodejem nevyplatí, protože noví majitelé chtějí raději vše upravit podle svého. I tak ale můžete zvýšit tržní cenu nemovitosti úpravou interiéru způsobem, který zájemce přitáhne jako magnet. Když profesionální dekoratér a fotograf odvedou dobře svou práci, stoupne cena vaší nemovitosti i o 10 %. Homestaging, jak se tato služba nazývá, je často využíván i mými klienty.

Výnos z pronájmu = dlouhodobá měsíční renta. V případě nájmu můžete nemovitost kdykoliv prodat. Na druhou stranu je ale nutné, obrnit se trpělivostí při hledání vhodného nájemce, který bude solventní, platit včas povinnosti a bude slušný. Prodej je jednorázový, kdežto pronájem je dlouhodobá záležitost a bude třeba věnovat jí  i váš čas. A to i v případě, pokud hledání nájemníka přenecháte realitnímu specialistovi. 

Závěrem

Rozhodujte se podle finanční výhodnosti a vaší aktuální situace. V obou případech se bez stanovení tržní ceny neobejdete. Především její hodnota vám pomůže kvalifikovaně se rozhodnout, co pro vás bude vhodnější. Zvážit byste měli i případný budoucí rozvoj lokality. Informace získáte z územního plánu, nezapomeňte se do něj podívat. Je možné, že v budoucnu vaše nemovitost získá na ceně. Nebo naopak.

Závěrečné rozhodnutí je plně ve vašich rukou. Pokud jste se rozhodli, že chcete prodat byt, či dům, a nebo ho pronajmout, buďte obezřetní a zjistěte si co nejvíce informací. Nemovitost, kterou nebudete potřebovat, doporučuji prodat, je třeba ale vychytat vrchol ekonomického růstu. Nikdy bych neprodával nemovitost v dobré lokalitě a v dobrém stavu, ta je pro pronájem ideální. Z dlouhodobého hlediska se vyplatí takovou nemovitost vlastnit.  

Stále nevíte, jestli se vyplatí váš byt, či dům prodat? Situace každého člověka je jiná, neexistuje konkrétní jednoduché pravidlo, které by vám řeklo jak se zachovat. Nejlepší je udělat detailní analýzu, vyhodnotit ji a prodiskutovat. Pojďme se společně podívat, jaké jsou možnosti řešení vaší situace. Kontakt naleznete zde.