Vyplatí se prodávat byt v Praze?
Patříte mezi šťastlivce, kteří vlastní byt v našem hlavním městě? Říkáte si, že prodej bytu v Praze se přece nemůže lišit od prodeje bytu v jiných regionech? Pravidla jsou stejná, ale pražský realitní trh má svá specifika, která je třeba mít na paměti. Ať už mluvíme o počtu nabízených bytů, tak o jejich ceně. V Praze se nejrychleji prodávají malé byty. Třeba garsonky nebo 2+kk. Ty je možné prodat přibližně do dvou měsíců. Takové byty jsou ideální startovní bydlení pro mladé a bezdětné lidi, či páry. Zároveň o ně mají zájem i senioři nebo rodiče, kterým děti již „vylétly z hnízda“ a jejich rodinný dům, či byt, je pro ně již velký. A nakonec jsou tu investoři. Ti do malých bytů ukládají své peníze, a pak je pronajímají. U větších bytů musejí většinou prodejci čekat o pár týdnů déle. V průměru se pražské byty prodávají přibližně do 3 měsíců od uveřejnění inzerátů. Růst cen energií, stavebních nákladů i nájemného, krize restaurací, tlak na soulad s ESG a proměny centra Prahy, to jsou hlavní trendy, které v roce 2023 ovlivní český realitní trh. K podstatným změnám dojde jak v oblasti průmyslových a kancelářských nemovitostí, tak i v případě rezidenčního bydlení.
Co se teď tedy víc vyplatí? Pronajmout, nebo raději prodat? Tato otázka nemá univerzální odpověď. Existují však dostupné nástroje, jak si vše spočítat.
Za kolik mám prodat svůj byt?
Cenu je třeba stanovit citlivě a vzít v úvahu následující body:
- Velikost bytu, zda k němu je balkon, lodžie, nebo třeba předzahrádka.
- Technický stav bytu a typ domu. Panelový, cihlový, s výtahem, nebo bez?
- Lokalita, ve které se byt nachází a poloha. Máte byt v centru, nebo na periferii, u silnice, či u lesa?
- Zatěžují nemovitost nějaká břemena? Například družstevní vlastnictví, zástavní právo atd.
- Jaká je kupní síla cílové skupiny, kterou chcete zaujmout?
- V neposlední řadě dostupnost hromadné dopravy a parkování.
Je dobré porovnat podobný byt jako je ten váš, který už v nabídce realit figuruje, nebo byl nedávno prodán. Od částky, za kterou se prodal, odečtěte prvky, které vy ve svém bytě nemáte, nebo naopak přičtěte lákadla typická pro vaši nemovitost. Cenu můžete upravovat i podle metráže bytu – v Praze se obvykle cena za 1 m2 pohybuje kolem 80—90 000 Kč.
Jak to aktuálně vypadá na trhu s byty v Praze?
Meziročně stoupla průměrná prodejní cena nových bytů v Praze o 9,9 procenta. Na konci roku 2022 stál metr čtvereční 151.643 korun. Vyplývá to z nedávno zveřejněné analýzy developerských společností Skanska Residential, Trigema a Central Group. Za loňský rok se podle nich v Praze prodalo 3100 nových bytů, což je proti rekordnímu roku 2021 propad o přibližně 60 %. Hodnota prodejů dosáhla 28 miliard korun, meziročně o 51 % méně.
Průzkum developerské společnosti Ekospol začátkem ledna uvedl, že se loni v Praze prodalo 2400 nových bytů, což bylo nejméně za posledních 20 let.
Zájem o nové bydlení je, podle zakladatele a šéfa společnosti Central Group Dušana Kunovského, stále velký a nových bytů je na trhu nedostatek. „Poptávka je odložená. Oživení trhu očekáváme už v jarních měsících a zásadní příští rok, kdy by se už úroky hypoték mohly snížit ke třem procentům, a to už by měsíční splátky hypotéky mohly být i nižší než nájemné.“
Analýza také říká, že v Praze bylo na konci posledního čtvrtletí loňského roku volných 5100 nových bytů. Téměř stejný počet jako na konci roku 2020. Mezičtvrtletně šlo o nárůst o 8,5 procenta, v porovnání s rokem 2021. Nyní je nabídka vyšší ještě o 79 %.
V posledním čtvrtletí loňského roku bylo inzerováno 950 nových bytů, což je druhý nejhorší kvartální výsledek od roku 2017.
Přes zpomalení prodejů kvůli drahým hypotékám se developeři shodli na tom, že ceny nových bytů letos neklesnou. Důvodem jsou podle nich zvýšené náklady, do kterých se promítá zdražení stavebních materiálů, prací a energií, vyšší ceny pozemků, pomalé povolování bytů i nedostatek pracovní síly ve stavebnictví.
Asi nikoho nepřekvapí, že nejastronomičtější částky padají za nájem v Praze 1. Metr čtvereční v centru Prahy má v průměru hodnotu 359 korun. Za garsonku tak nájemce v průměru zaplatí 12 565 korun měsíčně.
V nejlevnější pražské části, kterou je aktuálně Praha-Zbraslav, vyjde pronájem garsonky na 7 a půl tisíce.
Třípokojový byt na samém jihu Prahy je v průměru ceněný na 17 200 korun měsíčně. Nabídka bytů k pronájmu byla koncem roku 2022 stále nižší. V Praze se meziročně snížila o dvacet osm procent. Poptávka po nájemném bydlení v roce 2022 se naopak zvýšila, a to až o šedesát tři procent. Lidé se kvůli vysokým cenám bytů k prodeji přesouvají na nájemní trh, do poptávky se také promítá extrémní zájem uprchlíků z Ukrajiny. Situace zvýšila ceny nájemních bytů v Praze v průměru o 14,8 procent (v první polovině roku 2022) a můžeme očekávat i další růst cen nájmů.
Covidová situace a možnost Home office “nahnala” mnoho obyvatel hlavního města na venkov. Je otázka, jak se budou tito “odstěhovalci” chovat dále.
Proč prodávat byt v Praze?
Důvodů k prodeji může být hned několik, ač každý máme jiné potřeby a požadavky. Chcete se stěhovat kvůli změně bydliště? Potřebujete větší byt? Musíte, nebo chcete, snížit výdaje na bydlení? Máte k dispozici volný byt, který nepotřebujete, nebo nechcete pronajímat? To všechno jsou důvody k prodeji bytů, které se často opakují.
Každý prodej má své výhody, ale i rizika
Pokud se chcete “zbavit” bytu je pro vás nespornou výhodou výnos z prodeje bytu. Odpadnou vám povinnosti spojené s pronajímáním, jako například hledání nového nájemce či domlouvání ceny na nájemném. Oddychnete si od poskytování služeb a oprav, které pro majitele bytu plynou ze zákona.
V současné době je těžké najít vhodného kupce nemovitosti. K množství zájemců o byt se váže množství prohlídek, které zaberou mnoho vašeho času. V dnešní době na hypotéku nedosáhne každý, domácnosti se mohou potýkat s nečekanými situacemi jako například se ztrátou zaměstnání. Hrozí, že se prodej protáhne na delší dobu než výše zmiňované 2 měsíce. Může se stát, že se vám byt nepodaří prodat vůbec. Určitě máte nějakou představu o ceně, kterou za byt budete chtít zaplatit. Situace na trhu může nahrát kupujícím, kteří dnes mohou o kupní ceně do určité míry smlouvat.
Závěrem
Prodat, nebo pronajmout byt v Praze? Odpovědět univerzálně je složité, skoro bych řekl nemožné. Každý má jinou výchozí situaci, jiný stav nemovitosti i jiné představy. Abych mohl skutečně správně poradit, potřebuji znát vás a vaše potřeby. Proto bych doporučil ze všeho nejdříve osobní setkání, na kterém si nemovitost prohlédnu a vyslechnu si vaše požadavky a představy. Jde mi v první řadě o spokojenosti klientů, a tak budu k vaší nemovitosti přistupovat, jako by šlo o mou vlastní. Neváhejte mě kontaktovat přes můj formulář, nebo si společně zavolejme.
