Vývoj hypotečních sazeb pro rok 2023 — co můžeme očekávat?

Zvýšení úrokových sazeb přes 6 %, zdražení nemovitostí i cen stavebních materiálů. Rok 2022 přinesl na hypoteční trh obrovské turbulence, na které musely reagovat i banky. Dle Fincentrum Hypoindexu byla prosincová sazba 6,34 %, přitom ještě v prosinci 2021 byla téměř poloviční (3,81 %). Zájem o nové hypotéky při současně vysokých cenách nemovitostí logicky dramaticky opadl. Čím níže jsou, tím vyšší je ochota lidí půjčovat si na vlastní bydlení. A proto neustále sleduji vývoj úrokových sazeb hypoték. Díky získaným poznatkům jsem schopen nabídnout i vám ty nejlepší služby a rady spojené s prodejem nemovitostí. 

Vzhledem k zamrzlému hypotečnímu trhu kvůli vysokým úrokovým sazbám, stoupne podíl nájemního bydlení. Vzhledem k vysokým cenám nemovitostí dochází dlouhodobě k přehodnocování modelu nutnosti vlastnického bydlení. Mnozí potenciální kupující si spočítají, že se jim vyplatí platit nájem a naspořené prostředky (min. 10 % z ceny nemovitosti) raději investovat.

Jaká byla situace v posledních letech? 

V minulém roce jsme byli svědky opakovaného zvyšování základní úrokové sazby Českou národní bankou. Ta chtěla omezit přísun peněz do ekonomiky a zabrzdit spotřebu. Postupně došlo k navýšení repo sazby až na 7 %.

Samozřejmě, že od základní úrokové sazby se částečně odvíjí úročení úvěrů. Ruku v ruce se zvyšováním úrokových sazeb centrální bankou rostly v minulém roce také úrokové sazby hypoték. Ke konci roku 2022 se úrokové sazby hypoték vyšplhaly až k 6 %, v prosinci už zůstaly prakticky beze změny. Výsledkem je v podstatě nulový zájem o nové hypoteční smlouvy.

Jaký je aktuální stav?

K 5. lednu 2023 činila úroková sazba 6,34 %. Poklesla poptávka po bytech i domech, což vedlo ke zpomalení růstu cen nemovitostí.

Odborníci očekávají, že i v roce 2023 zůstane situace na hypotečním trhu složitá. V celkových číslech bude rok 2023 ještě horší než rok 2022, jehož začátek byl poháněn převisem poptávky z předchozího roku. 

Banky odhadují, že letos by Češi mohli sjednat hypotéky v celkovém objemu zhruba 100 miliard korun, při průměrné výši hypotéky okolo 2,5 milionu. Vyšší zájem o hypotéky očekávají nejdříve ve druhém a třetím čtvrtletí roku 2023. Výraznější oživení trhu odhadují až na rok 2024. 

Banky našly novou velice zajímavou cestu k udržení hypoték. Takové “pošťouchnutí” trhu může být převzetí hypotéky při prodeji nemovitosti. V praxi to funguje následovně: prodávající, který si svoji nemovitost pořídil na hypotéku, hypotéku předá kupujícímu, se stejnými podmínkami, tzn. často nižšími sazbami, než jaké by získal na nově poskytnuté hypotéce.

Během prvních týdnů v lednu 2023 se úrokové sazby začaly stabilizovat. ČNB ponechala poměrně dlouho základní úrokové sazby na stejné hodnotě a některé banky si interně snížily marže, takže pro koncové klienty se sazby začaly najednou snižovat. Většinou šlo jen o krátkodobé akce.

Konkurenční prostředí u nás funguje velice dobře. Hypoteční trh se zmenšil. Padla Sberbank a v průběhu roku byla dokončena fúze Raiffeisenbank a Equabank. Banky by tak mohly letos lépe a zajímavěji fungovat v rámci různých marketingových akcí pro koncové klienty.

Vývoj úrokových sazeb v roce 2023 bude záviset na vývoji inflace. Poslední prognózy centrální banky ukazují, že inflace dosáhla svého vrcholu právě závěrem minulého roku. Nyní by měla pozvolna klesat. Signálem pro pokles základní úrokové sazby bude klesající inflace. Velice opatrně a pozvolna pak mohou začít klesat i úrokové sazby z hypoték. Na úrokové sazby z let 2020 a 2021 si budeme muset ještě počkat. Vyloučit ale nelze ani další možný růst úrokových sazeb. Ten by byl na pořadu dne v případě, že by se inflaci nepodařilo zkrotit a cenová hladina by i nadále rostla.

Od předpokládané doby oživení ekonomiky a poklesu úrokových sazeb v průběhu druhé poloviny letošního roku, budou opět všechny trendy vyvíjet tlak na růst cen nemovitostí. Na trhu se projeví silná, jen aktuálně odložená, poptávka od domácností. Ta bude ještě posílena zvýšenými nominálními mzdami. Poptávka bude dále doplněna rozvíjejícím se segmentem privátního nájemního bydlení jak od fondů, které v současnosti čekají na snížení míry ekonomické nejistoty pro nákup větších portfolií od developerů, tak od fyzických osob, které budou chtít využít růstu výnosů z pronájmu a dalšího růstu cen nemovitostí.

Jaké jsou podmínky úvěru na bydlení?

Základní podmínky pro získání hypotéky se pro rok 2023 zásadně nemění. 

Dolní věková hranice je stále podmíněna plnoletostí, horní hranice není oficiálně stanovena. Platí ovšem, že hypotéka je dlouhodobý úvěr, u kterého je splatnost i několik desítek let. To může být limitující právě pro starší žadatelé.

Nutný je pravidelný příjem ze zaměstnání, či podnikání. Banky budou i nadále uznávat jako další doplňující příjmy téměř všechny typy důchodů, příjmy z pronájmů, renty, a v některých případech také rodičovský příspěvek. Každá banka bude hodnotit celkovou bonitu klienta, kde kromě příjmů hrají roli také výdaje, další úvěry, úvěrová historie žadatele, počet vyživovaných osob apod.

Zajištění dluhu nemovitosti

Ani v roce 2023 nebude možné získat 100 % výše požadované částky. Podle pokynů ČNB mohou bankovní instituce poskytnout hypotéku maximálně do výše 90 % hodnoty nemovitosti při splnění podmínek klientům do 36 let. Nicméně většina žadatelů získá o něco méně. Zbylých 10 – 20 % musí zájemce doložit z vlastních úspor, nebo musí ručit další nemovitostí.

Nové hypoteční úvěry 

V případě nových hypotečních úvěrů banky zohledňují také úvěrové ukazatele stanovené ČNB (limit DTI a DSTI). Ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Banky jsou povinny dodržovat horní hranici příjmového ukazatele DTI na úrovni 8,5 násobku ročního příjmu žadatele o úvěr. U žadatelů mladších 36 let je to 9,5 násobek. 

Ukazatel DSTI vyjadřuje procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. Banky jsou povinné udržovat horní hranici ukazatele dluhové služby DSTI maximálně na 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele (50 % pro žadatele mladší 36 let).

Předpovědi odborníků pro rok 2023

Lucie Drásalová, členka obchodního týmu a centrály společnosti SIRIUS Finance, na místě hypoteční analytičky, se ve financích pohybuje od roku 2004, říká: 

“Primární trh nemovitostí stále odolává a zde úplně nečekám, že by došlo ke znatelným slevám. Už teď jsme ale byli svědky toho, že developeři začali nabízet slevy například v podobě kuchyňské linky, či garážového stání zdarma. Očekávám, že budou tyto bonusy k vidění i v příštím roce. Z pohledu cen nemovitostí a úrokových sazeb by mohl trh nabrat znovu na síle. Velkou neznámou však zůstává ekonomika a finanční stabilita jednotlivých rodin. Vzhledem k vysoké inflaci, růstu spotřebních cen a především velmi vysokým nákladům na energie, jsou rodiny daleko ostražitější a opatrnější v otázce pořizování nových nemovitostí. Toto je důležitý faktor, který velmi významně ovlivní vývoj celého hypotečního trhu v roce 2023. A to především v zimním období, takže v prvním a částečně i druhém kvartále. V tomto období větší oživení trhu nečekám, ale snad se jej dočkáme již ke konci druhého čtvrtletí a dále. Příští rok by mohl být pro hypoteční trh příznivý. Věřím, že výrazně příznivější než rok letošní. K většímu oživení ale s velkou pravděpodobností dojde až v roce 2024.”

Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select, poznamenal:

„Pro rok 2023 je na hypotečním trhu očekávána spíše stagnace úrokových sazeb. Na počátku roku je pak možné očekávat mírné snížení sazeb v důsledku vyhlášení pravidelných „jarních“ akčních nabídek jednotlivých bank. Případné snížení sazeb je možné očekávat až na konci, spíše ale až na začátku roku 2024. S případným poklesem lze pak očekávat i mírné oživení hypotečního trhu. ten bude zpočátku ještě ale brzděn obavou klientů z budoucího vývoje, a také stále vysokými cenami nemovitostí.“ 

Větší zlevnění hypoték se v letošním roce nedá čekat. Ani podle Ondřeje Šuchmana, manažera Komerční banky:

„Situace je v tomto ohledu těžko předvídatelná. Pokud ČNB na svém příštím zasedání zvýší dvoutýdenní repo sazbu z aktuálních sedmi procent, můžeme se dočkat i zdražení na hypotečním trhu.“ 

Pojďme se podívat na faktory ovlivňující vývoj sazeb hypoték

Rozhodujícím faktorem ovlivňujícím trh nemovitostí v následujícím období bude další ekonomický vývoj v Česku. V tuto chvíli mám na mysli především vývoj inflace, úrokových sazeb a dalšího propadu reálných příjmů populace. Některé zdroje indikují možný pokles u zahajování výstavby nových nemovitostních projektů. Zajímavé bude sledovat vývoj realitního trhu po nabytí účinnosti nového stavebního zákona v polovině roku 2023, který má vést ke zjednodušení procesu výstavby, avšak který jistě dozná změn po vládou nedávno odsouhlasené novele.

Věřím, že pokud dojde k poklesu úrokové sazby i inflace a povede se vyřešit energetickou krizi, realitní trh se brzy zotaví. Investoři pak budou moci v roce 2023 pokračovat s transakcemi tam, kde je pozastavili.  

Rychlá stabilizace trhu se aktuálně nejeví jako reálná. A co se stane v případě, že dál poroste inflace, úrokové sazby a naplno propukne energetická krize? Bude se ještě zvyšovat propad na realitním trhu. V konečném důsledku by mohl vyústit v pokles cen nemovitostí, jak tomu bylo i po vypuknutí finanční krize v roce 2008.

Co na to ČNB?

Analytik Komerční banky Martin Gürtler očekává změnu sazeb v srpnu, kdy by je podle něj ČNB mohla začít snižovat. „Počátek snižování sazeb je však spojen s velkou mírou nejistoty, když bude podle nás záviset na vývoji tuzemské ekonomiky a inflace, případně i politice zahraničních centrálních bank,“ upozornil. Na konci letošního roku podle něj základní sazba bude činit pět procent.

Poslední čísla ukazují na pozvolné zpomalování inflace. Bude to ale stačit? Postačí k dalšímu poklesu současné nastavení úrokových sazeb? 

Tento dotaz redaktora zodpověděl Oldřich Dědek, člen bankovní rady ČNB, takto: 

„Tak to je vždycky určitá loterie. Do budoucna je klíčová vždy prognóza. Ta vždy říká, že sazby by měly být nastaveny tak, abychom se v horizontu čtyř čtvrtletí dostali k cíli. To ale je takový modelářský přístup. Co se týče praktické roviny, tak vždy centrální bankéř musí zvážit „tradeoff“. Můžete na jedné straně zvyšovat sazby, aniž byste brali ohled na cokoliv jiného – na nezaměstnanost a hospodářský růst a podobně – anebo berete v úvahu určité náklady dezinflace. Každý člen bankovní rady má takový ten svůj „tradeoff“ někde jinde. Kdybych měl mluvit za sebe, tak si myslím, že přeci jen ty úrokové sazby dosáhly určité úrovně, kde tlumí poptávkové tlaky. No a vedle toho další zvyšování úrokových sazeb by již mohlo zanechat viditelnější negativní dopady. Uvědomme si třeba, že hypoteční trh se meziročně propadl o 80 procent. Nové firemní úvěry také zaznamenaly citelný pokles někde kolem 40 procent.“

Uvažujete o čerpání úvěru v cizí měně?

Aktuální ekonomické prostředí může podniky a domácnosti vést k úvahám, zda by pro ně nebylo výhodnější čerpat úvěr v cizí měně, vzhledem k jeho nižší úrokové sazbě. Tento krok řádně uvažte, cizoměnový úvěr musí být mnohem komplexnější. Nestačí si jen vypočítat rozdíl mezi úrokovými sazbami.

Při těchto úvahách je třeba pečlivě posuzovat všechna rizika, která jsou s cizoměnovými úvěry spojená. Třeba znehodnocení domácí měny, případně riziko zvýšení zahraniční úrokové míry. To všechno může mít významný dopad na výši splátek úvěru. Ale i na posouzení celkové rizikovosti cizoměnového úvěru. A to jak pro žadatele, tak pro úvěrové instituce.

Půjčíte si prostředky v jiné měně, než v jaké jsou vaše příjmy ani nevyužijete žádnou formu zajištění sjednaného skrze finanční instituce. Může se tak snadno stát, že při znehodnocení domácí měny, či zvýšení zahraničních úrokových sazeb, dojde k významnému navýšení objemu vašich splátek. Budete pak potřebovat mnohem více korunových zdrojů na splacení úvěru, než jste původně předpokládali. V krajním případě to může vést až k neschopnosti úvěr splatit. Taková situace klade značné nároky na posouzení udržitelnosti a dostatečnosti předpokládaných zdrojů splácení, které by měly pokrývat i dopady relevantních negativních ekonomických šoků. Rizika spojená s cizoměnovými úvěry se nicméně nevyhýbají ani zajištěným dlužníkům. U dlužníků s přirozeným zajištěním je nezbytné obezřetně zvažovat a posuzovat udržitelnost příjmů v cizí měně a jejich dostatečnost po celou dobu splácení cizoměnového úvěru.

Moje doporučení

Než začnete vybírat nemovitost ke koupi, najděte si banku, která vám poskytne hypotéku. Ne naopak. Často se proces dělá opačně a může se stát, že žadatel nesplní požadovaná kritéria a banka jeho žádost odmítne. Nebo získá nižší hypotéku, než původně očekával. Na hypotéku je potřeba se dopředu a důkladně připravit.

Kdy jsou mizivé šance získat hypotéku?

Hypotéku nezískají například zaměstnanci, kteří jsou ve zkušební, nebo ve výpovědní době. Pokud plánujete změnit zaměstnavatele, vyřiďte si hypotéku alespoň půl roku před plánovaným nástupem do nového zaměstnání. Banka vám hypotéku neposkytne ani v případě, kdy máte pouze příjmy z dohody o provedení práce, nebo dohody o pracovní činnosti. Důležité jsou příjmy z trvalého pracovního poměru. 

Jak dosáhnout toho, aby banka poskytla co nejvyšší úvěr, který potřebuji získat na nákup nemovitosti?

Maximální výše poskytnuté hypotéky závisí na výši příjmu. Pokud žádáte například s partnerem, pak se vaše příjmy sčítají. Čím vyšší čistý příjem doložíte, tím více vám banka půjčí. Jako zaměstnanec nemáte příliš možností k navýšení příjmu. Průměrný výdělek mohou navýšit například pravidelné, či mimořádné prémie a odměny za práci vykonanou nad rámec vašich běžných pracovních povinností. 

Více možností k navýšení příjmu mají drobní živnostníci a majitelé firem. Živnostník si může v daňovém přiznání navýšit základ daně, například změnou způsobu uplatňování výdajů. Majitelé firem si mohou zase navýšit pravidelné odměny, ze kterých se odvádí sociální a zdravotní pojištění.

Jak hledat vhodnou hypoteční nabídku?

Konkurence mezi poskytovateli hypoték je obrovská. Banky lákají na flexibilitu splátek, bleskové vyřízení smlouvy, špičkové internetové bankovnictví a jiné výhody. Najít nejlepší hypotéku nemusí být pro řadu lidí snadné.  

Od 1. dubna 2022 banky nesmějí žadatelům o hypotéku nad 36 let poskytovat hypotéky nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, je v současné době hranice nastavena na 90 %. Dopředu si sečtěte čisté příjmy domácnosti. Banky při posuzování žádosti o hypotéku posuzují, zda zvládnete úvěr splácet (pozn. ukazatel DSTI). Kromě čistého příjmu je bude zajímat i výše vašich stávajících finančních závazků. Spočítejte si proto, kolik celkem každý měsíc vydáte za splátky stávajících úvěrů. 

Sjednání hypotéky aktuálně trvá přibližně měsíc. Některé banky schvalují hypotéky rychleji, jiné si naopak mohou dávat na čas. Doba sjednání úvěru závisí i na aktuální poptávce po hypotékách. 

Při výběru nejvýhodnější hypotéky je dobré nezapomenout srovnávat výši RPSN. Tento ukazatel zahrnuje kromě úrokové sazby i veškeré ostatní náklady spojené s úvěrem. V podstatě jde o různé jednorázové i pravidelné poplatky. Důležité je rovněž srovnávat nabídky hypotéky se stejnou dobou fixace. Zohlednit třeba pojištění schopnosti splácet. Banky za sjednání tohoto pojištění nabízí úrokové zvýhodnění.

Závěrem

Jak vidíte, otázek, týkajících se hypotečních sazeb, je plno. Je to dlouhodobý závazek. Pro mnohé na celý život. Vše má proběhnout hladce a pokud možno bez nepředvídatelných událostí během vyřizování nebo splácení hypotéky. Z těchto důvodů je lepší si najmout odborníka, který má přehled o aktuálních podmínkách bank. Správný poradce vám ušetří trápení i peníze. Přece nebudete běhat od banky k bance, stát ve frontě a handrkovat se s paní na přepážce, když můžete vše přenechat člověku, který řeší úvěry denně a v bankách má kontakty. Neváhejte mě kontaktovat a společně najdeme cestu k vašemu vysněnému bydlení.